Ma oggi cosa conviene di più aprire: un B&B o un affittacamere? – L’esperto fiscale risponde

Ma oggi cosa conviene di più aprire: un B&B o un affittacamere?
Sono in molti a confondere tra loro queste strutture ricettive. E non a caso, perché le differenze possono essere molto sottili e alcuni fattori tendono a variare da regione a regione.
In ogni caso la differenza tra affittacamere e B&B è da ricercarsi nel tipo di iniziativa imprenditoriale: si tratta di attività simili ma non uguali a livello organizzativo, legale e fiscale.
Affittacamere o B&B: cosa cambia tra le due strutture ricettive
Per lavorare nel settore turistico le strade percorribili sono diverse e, affittacamere o B&B, rappresentano spesso, alternative più vantaggiose rispetto ad un hotel.
Per capire se conviene aprire un B&B o un affittacamere, quando siamo in procinto di avviare la nostra attività extralberghiera, è opportuno comprendere prima la natura e le caratteristiche dell’una e dell’altra soluzione.

Per definizione il Bed and Breakfast è una struttura in cui si offre il pernottamento e soltanto la prima colazione, e che si caratterizza per un numero di camere inferiore rispetto a quelle di un albergo, per la stagionalità e per il contesto a conduzione familiare.
Al contrario, per quanto vi siano dei punti di contatto, un affittacamere è una vera e propria struttura ricettiva imprenditoriale, assimilabile a un’azienda dal punto di vista organizzativo e fiscale, con servizi simili a quelli di un albergo e la possibilità per il gestore di assumere dei collaboratori.

La differenza principale tra affittacamere e B&B sta nella stessa iniziativa imprenditoriale. Se il B&B vero e proprio può essere descritto come un’attività occasionale e quasi sempre a conduzione familiare, per cui non serve l’apertura della partita IVA (è sufficiente richiedere la SCIA al proprio comune), l’affittacamere è un’attività professionale che possiamo svolgere senza interruzioni durante l’anno, aprendo una partita IVA e comunicando l’inizio dell’attività presso la Camera di Commercio, sempre con obbligo di SCIA.

Scegliere tra B&B o affittacamere significa, di conseguenza, abbracciare una tassazione differente. Solitamente per il Bed and Breakfast si opta per il regime ordinario IRPEF e il guadagno viene tassato in base allo scaglione di aliquota IRPEF; l’affittacamere, trovandosi in partita IVA, può aderire al regime agevolato o forfettario, oppure rientrare nel regime ordinario. In questo secondo caso, la tassazione è variabile dal 23% in su e ad essa va sommata la quota IVA 10% da versare trimestralmente e i contributi pensionistici legati alla gestione separata INPS.

Quando un ospite soggiorna in un B&B, i titolari devono rilasciare una ricevuta generica che ne attesti il soggiorno, a cui va applicata una marca da bollo di 2 euro quando l’importo supera i 77,47 euro. L’affittacamere, invece, sarà tenuto a rilasciare una regolare fattura intestata all’ospite e dovrà quindi essere affiancato in modo continuativo da un consulente fiscale, come per una qualsiasi attività d’impresa.
In più, gli affittacamere possono far pagare a parte le spese di pulizia all’ospite (incluse nel prezzo di un B&B) e non sono obbligati a servire la colazione.

Un’altra differenza tra affittacamere e B&B è che nel primo caso non sussiste l’obbligo di residenza del proprietario, che potrà così adibire a Guest House tutti gli appartamenti che desidera. Infine, va ricordato che un affittacamere può affittare fino a un massimo di 6 camere, anche distribuite in un massimo di due appartamenti per ogni condominio, dunque in numero maggiore rispetto ad un B&B (che prevede massimo 3 camere e 6 posti letto complessivi per abitazione).

Conviene aprire un B&B o un affittacamere?
Non è facile fornire una risposta precisa, poiché la convenienza dell’una o dell’altra opzione dipendono dal budget a disposizione, dal tempo che si è disposti a investire e dagli obiettivi che si ha intenzione di raggiungere.
Certamente la gestione di un B&B può essere più semplice, meno impegnativa e meno rischiosa, ma è sempre bene valutare caso per caso per individuare i costi da sostenere e la possibile rendita.
Cosa ben diversa sono gli affitti per Studenti fuori sede e contratti di locazione
Chi sono gli “studenti fuori sede”?
Si tratta di coloro che si trasferiscono in una città diversa dalla propria per studiare. Di solito gli enti per il diritto allo studio offrono particolari agevolazioni per questo tipo di studenti che, oltre alle tasse universitarie e all’acquisto dei libri, devono sostenere anche la spesa dell’affitto.
Quando si cerca una casa in affitto o una stanza, è bene accertarsi che il contratto sia a norma e regolarmente registrato. In caso di canone non registrato o di dichiarazione parziale del corrispettivo d’affitto, il locatario andrà incontro a una serie di sanzioni pecuniarie. Negli ultimi anni, con l’introduzione della cedolare secca e del regime fiscale favorevole per proprietari e inquilini, si è cercato di arginare il fenomeno degli affitti in nero che in passato ha coinvolto molti degli universitari fuori sede.
Tra i principali contratti di locazione di recente ne è stato introdotto uno studiato ad hoc per tutti gli studenti fuori sede che si trasferiscono da una città a un’altra per frequentare un’università lontana dal comune di residenza. Il contratto in questione è un contratto d’affitto a uso transitorio che è modulato in base alle esigenze di studio dell’inquilino, cioè dello studente fuori sede.
Cos’è il contratto ad uso transitorio per studenti fuori sede👇

Cos’è il contratto ad uso transitorio per studenti fuori sede
Il contratto a uso transitorio ha generalmente durata minima di un mese e massima di 18 mesi ma per quanto riguarda il contratto per studenti universitari è legato alle esigente dello studente fuori sede e ha una durata minima di 6 mesi e una massima di 36 mesi. Le registrazione del contratto affinché diventi un contratto a norma è responsabilità del proprietario di casa che deve procedere alla registrazione entro un mese dalla stipula e deve provvedere alla comunicazione di avvenuta registrazione agli inquilini entro 60 giorni dalla data.
Per quanto riguarda la tassazione per la registrazione del contratto, il proprietario può scegliere un regime ordinario – che si applica tutti i contratti di locazione e consiste nel versamento delle imposte di bollo e di registro – o un regime sostitutivo in cui è previsto il versamento della cedolare secca – il 21% quando si parla di canone libero; il 10% quando il canone è concordato.
Come funziona il contratto concordato ad uso per studenti universitari fuori sede
Il Contratto concordato ad uso per studenti universitari fuori sede, prevede lo stesso canone dei contratti ad uso abitativo ed usufruisce delle medesime agevolazioni fiscali, in regime di Irpef o in cedolare secca.
La durata può essere compresa fra un minimo di 6 e un massimo di 36 mesi.
Alla prima scadenza il contratto potrà essere disdetto soltanto dall’inquilino, ed in mancanza di disdetta, da comunicare almeno 3 mesi prima della scadenza, si rinnova automaticamente per lo stesso periodo.
Il conduttore ha la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitare con raccomandata R/R almeno 3 mesi prima.
In un contratto cointestato, è previsto il recesso unilaterale di ciascun inquilino ed il subentro (per la residua durata del contratto) di altro studente.
Alla scadenza della proroga, il contratto termina automaticamente e per proseguire occorre stipulare un nuovo contratto. Il modello di contratto da utilizzare è unicamente quello concordato. Per gli studenti universitari non è obbligatoria questa tipologia contrattuale.
Si può optare per un contratto a canone libero, ma in questo caso la durata minima non potrà essere inferiore ai quattro anni.

Le detrazioni fiscali per i contratti di affitto
È prevista una detrazione in relazione agli oneri sostenuti per canoni di locazione derivanti dai contratti di locazione stipulati dagli studenti universitari, residenti in un comune distante almeno 100 km dalla sede dell’università e comunque in una provincia diversa.

E.N.

Giurista ed economista aziendale

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